土地及び建物を一括取得又は譲渡した場合の対価の区分

　不動産の売買契約書等に土地と建物の売買金額が明らかでない場合や、同族関係者間で売買する場合には、
土地と建物の譲渡対価を適正に区分しないと税務上、問題が生じます。
　そこで、いかにしたら適正に区分できるか。私見を述べたいと思います。
　なお、個人が譲渡する場合には、国税庁資産税課の平成12年8月29日付資産税課情報25号「建物と土地を
一括で取得している場合の建物価額について」をご参照下さい。

土地の時価と建物の時価を計算し、その比率で譲渡対価の総額をあん分する方法が合理的であると考えられます。
そこで、土地と建物の時価をいかに適正に算定するかが問題になります。

次の(1)と(2)の方法で計算して、その計算結果を相互に検証して選択します。

• (1) 相続税評価額 ÷ 0.8 × 時点修正率

　
• (2) 公示価格 × 時点修正 × 路線価比較 × 個別的要因
  　　　 公示価格は複数選択して評価額を算定し、比較検討します。
  　　　 又、適正は取引事例があれば、公示価格に代えて適用しても良いです。
  　　　 個別的要因は、画地条件を土地価格比準表にもとづいて計算します。

次の①と②のいずれかを選択します。

• ①複成価格法
  　　　 再取得価額 × 定率法未償却残価割合
  　　　 再取得額は、評価時点において新品として取得する場合の取得価額を意味し、次の方法で計算します。
  
  　　　 再建築価額（1㎡当たり）× 建物の床面積 ＝ 再取得価額
  　　　
  　　　 　例えば、国土交通省公表「建設統計月報」や（財）建設物価調査会発行の「建物の鑑定評価必携」を使用。
  　　　 　又、建築当初の建築費が請求書等で分かる場合には、再取得価額を次の方法で求めることもできます。
  　　　 　　 　建築当初の建築費×時点修正率＝再取得価額
  　　　 　　 　時点修正率は市販の建設物価資料を参考にしてください。
  　なお、木造建物等は、建物本体と建物附属設備の耐用年数に著しい差はなく、又、金額も少額な場合が多いので、建物本体と一括して耐用年数を適用することができます。
  　木造建物等以外の場合は、建物本体と建物附属設備を区分しなければなりませんが、その際にも上記の「建物の鑑定評価必携」が参考になります。
　
• ② その資産を取得してからあまり年数が経過しておらず、かつ市場価額に著しい変動がないと認められる場合には、
  定率法により計算された法定未償却残額をそのままその資産の時価として採用することができます。

（一括取得した土地建物の対価の区分）土地とともに一括購入した建物の減価償却費の計算において、建物本体及び建物附属設備の取得価額の合理的な区分方法について判断し、課税処分の一部を取り消した事例（平成12年7月3日裁決）