同族関係者への不動産譲渡による含み損の実現

　所有する不動産に含み損をかかえている企業が同族関係者に、その不動産を売却し含み損を顕在化させ節税を意図する事例が数多くあります。
　その中には、否認された事例も多く、実行に際しては慎重な判断が必要となります。
　以下では、私見ではありますが、否認されないための注意点を記載しました。
　次の3つの条件を充たせば否認されないのではないでしょうか。

　（1）譲渡価額の金額は、時価であること。
　（2）会計上、譲渡損失の計上が認められること。
　（3）租税回避行為に該当しないこと。

（1）土地の時価の算定方法
次の①と②の方法で計算して、その計算結果を相互に検証して選択します。

• ① 相続税評価額 ÷ 0.8 × 時点修正率

　
• ② 公示価格 × 時点修正 × 路線価比較 × 個別的要因
  　　　 公示価格は複数選択して評価額を算定し、比較検討します。
  　　　 又、適正は取引事例があれば、公示価格に代えて適用しても良いです。
  　　　 個別的要因は、画地条件を土地価格比準表にもとづいて計算します。

（2）建物の時価の算定方法
次の①と②のいずれかを選択します。

• ① 複成価格法
  　　　 再取得価額 × 定率法未償却残価割合
  　　　 再取得額は、評価時点において新品として取得する場合の取得価額を意味し、次の方法で計算します。
  
  　　　 再建築価額（1㎡当たり）× 建物の床面積 ＝ 再取得価額
  　　　
  　　　 　例えば、国土交通省公表「建設統計月報」や（財）建設物価調査会発行の「建物の鑑定評価必携」を使用。
  　　　 　又、建築当初の建築費が請求書等で分かる場合には、再取得価額を次の方法で求めることもできます。
  　　　 　　 　建築当初の建築費×時点修正率＝再取得価額
  　　　 　　 　時点修正率は市販の建設物価資料を参考にしてください。
  　なお、木造建物等は、建物本体と建物附属設備の耐用年数に著しい差はなく、又、金額も少額な場合が多いので、建物本体と一括して耐用年数を適用することができます。
  　木造建物等以外の場合は、建物本体と建物附属設備を区分しなければなりませんが、その際にも上記の「建物の鑑定評価必携」が参考になります。
　
• ② その資産を取得してからあまり年数が経過しておらず、かつ市場価額に著しい変動がないと認められる場合には、
  定率法により計算された法定未償却残額をそのままその資産の時価として採用することができます。

監査委員会報告第27号「関係会社間の取引にかかる土地・設備等の売却益の計上についての監査上の取扱い」が参考になります。
それによると、以下の点を総合的に判断すべきであることが明らかにされています。

　（1）合理的な経営計画の一環として取引がなされていること
　（2）買戻し条件付売買又は再売買予約付売買でないこと
　（3）資産譲渡取引に関する法律的要件を備えていること
　（4）譲受会社において、その資産の取得に合理性があり、かつ、その資産の運用につき、主体性があると認められること
　（5）引渡しがなされていること又は、所有権移転登記がなされていること
　（6）代金回収条件が明確かつ妥当であり、回収可能な債権であること
　（7）売主が譲渡資産を引続き使用しているときは、それに合理性が認められること

　主要な活動に係わる不動産であれば、継続企業として売却する必然性に乏しいです。
　しかし、異業種や補助部門に係わる不動産であれば、譲渡する合理性のある場合もあり、また遊休資産を処分することもありうることです。
　さらに、譲渡会社は、自己の意志で使用収益できなかったり、譲渡会社が引続き支配権をもっているようでは、正常な取引とは認められません。

租税回避とは、次の①～③の行為であると言われています。

• ①納税者が、取引上の理由に基づくことなく、異常な取引形式を採用する。


• ②それにもかかわらず、通常の取引形式を採用した場合と同一の経済的効果が生じる。


• ③その結果、納税者は、通常の取引による税負担を減少させる。

ところで、上記２の（1）～（7）を総合的に検討した結果、会社上、譲渡損失に計上することが認められると判断された場合には、租税回避行為には該当しないと考えられる。

（1）損金の額の範囲及び計算
巨額の売却損失を生じたとする土地の購入・売却取引は、虚偽架空のものであると認定した事例（棄却）
（昭和61年5月1日～昭和62年4月30日事業年度法人税・平02－02－09裁決）

（2）土地の譲渡損失
含み損のある土地の譲渡損失は経済取引として不自然な点が少なからず見受けられるけれども、異常な取引ということはできず、その真実であることの推定を覆すには至らないとされた事例（平成7年10月1日～平成8年9月30日までの事業年度の法人税の更正処分並びに重加算税及び過少申告加算税の各賦課決定処分・全部取消し・平11－12－22裁決）

（3）損金の額の範囲及び計算
請求人が同族グループ法人へ譲渡したとする土地建物等は、引き続き請求人の借入金の担保に供されており、所有権移転の登記もされておらず、請求人名義で他に賃貸されていることから、譲渡はなかったと認定し譲渡損の損金算入を否認した更正処分が適法であるとした事例（平成8年10月1日～平成9年9月30日事業年度の法人税の更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分並びに平成10年4月1日～平成11年3月31日事業年度の法人税の更正処分、平成9年10月1日～平成10年3月31日及び平成10年4月1日～平成11年3月31日各課税期間の消費税及び地方消費税の各更正処分及び過少申告加算税の各賦課決定処分・棄却・平13－05－29裁決）
【裁決事例集第61集413頁】

（4）土地譲渡損失／取引実態の有無
土地売買が形式だけを整えたもので実態はないとすることはできず、土地の売買は行われたと認められるとして、土地の売却損を損金の額に算入しないとした更正処分の一部を取り消した事例（平成13年5月1日～平成14年4月30日事業年度分法人税の更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分・一部取消し、平16－06－10裁決）